公設 吃掉多少購屋款?【經濟日報╱文/梁任瑋】

買房子是許多人一生中最大筆的投資,近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」,社區規劃門廳、游泳池、健身房、圖書館、SPA等媲美五星級飯店的設施,營造買方對未來生活的美好憧憬,不過想要擁有五星級的享受,付出的代價也不小,這些擁有五星級設備的建案,公設比都超過30%,甚至高達40%,也就是說,購屋付出的款項有幾乎三分之一是付給公設,而這些公共設施屋主往往只有周末假日才有時間享用,因此「低公設比」成為許多精打細算的消費者購屋主要考量。

五星級設施 占房價1/3

以台北市目前總價1,600萬元、27.68坪的花園大廈為例,主建物加陽台僅有17坪,實際可使用坪數僅有61%,如此一來,房價就由每坪57.8萬元,暴增到每坪94.1萬元,買方等於多付出570幾萬元買了10坪非實用的公設。

根據住展雜誌統計,大台北地區公設比低於30%的銷售中建案,台北縣比台北市多,台北縣主要分布在汐止、樹林、三峽、林口、三重、蘆洲、八里、淡水等區域,黃增福分析,因為這些地區的建商可能是在民國70幾年左右取得建照,直到近幾年才推案,因此適用的容積管制較寬鬆,公設比因此較低。

永慶不動產蘆洲民族加盟店店長陳長亨表示,蘆洲三重的新建案,除了三重重陽重劃區和蘆洲南港仔重劃區公設比超過30%,其他的公設比大多在26~28%之間。

預售屋 實用坪數打七折

永慶房仲集團研展部協理黃增福表示,「五星級公設」的銷售訴求,等於是給購屋者一個夢,不過這幾年房價越來越高,民眾開始思考公設的真正使用價值。舉例來說,在台北市中心花1,000萬買房子,權狀上坪數有20坪,不過扣掉公設之後,室內實際使用坪數只有10~12坪左右,等於花1,000萬買了一間套房,每個月的公設維護費用,又是另一筆費用,當然會讓許多人覺得不划算。

隨著台灣建築法規愈趨嚴格,2000年後所推出的預售案公設比即從20%開始起跳,2007年起動輒30%的公設比幾乎已成「常態」,也就是說,與30、 40年老公寓「零公設比」的「實坪」相比,現在買預售屋等於實用坪數必須打個七折,加上預售屋單價大多比新成屋高出5%至10%,「買預售屋」確實需要極大的勇氣。

精打細算 選公寓舊大樓

一般來說,樓層愈高,公設比也愈高;而電梯大樓小套房的公設比通常會更高,基本上從30%起跳,甚至達40%,買10坪套房,如果公設比高過30%,實際可使用面積只有6、7坪左右,所以買套房時斤斤計較是必要的。

也有消費者偏好以豐富休閒設施為訴求的新成屋個案,如此一來健身、休閒、運動不假外求,自家樓下就有地方可以活動或伸展筋骨,好處多多,缺點則是價格通常也會比同區其他個案高,每坪單價約貴一成。

因此有不少購屋族,不在意屋齡又想把錢花在刀口上,轉而選擇公寓或屋齡較舊的大樓產品,堪稱不景氣年代的精算購屋學。

新聞辭典/公設比

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出,公共設施係指區分所有建物之全部或部分所有共用之建物面積。包含騎樓、梯廳、樓梯間、電梯間、排煙設備、配電室、屋頂突出物、水箱、空調室、共用廊道、共用露台、警衛室 (或管理站)、社區室內活動設施、管委會辦公室、社區集會場所等。

大公、小公怎麼分?【經濟日報╱梁任瑋】2009/08/22

公設可分為「大公」及「小公」,但這兩部分並沒有相當明確的區分,一般來說,「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施,包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房或其他被計入建物面積範圍內屬公眾使用之附屬建築物等。

「小公」則指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施,如電梯間、走道、門廳等。部分建商為增加售屋面積,會將「小公」登記於主建物內,故須事先查明以免發生糾紛。

至於設施面積是否被計入建物面積之中,簡單判定原則為視該設施是否具備「永久且固定之頂蓋」,若有,多半會被計入建物面積之中,但仍須以建物權狀或謄本之記載為準。

另外,室內面積範圍才會計入公共設施面積內,非屬室內之公共設施,如部分社區會提供的室外休憩設施,只要沒有建號,或是非記載於建物謄本的標示部或共同使用附表之中的部分,就不會被計算在建物面積範圍內,自然也不會被計算在公設面積之中。

至於中古公寓,並非真正的「零公設」,一般五樓的公寓房子,包括大、小公設比約5~12%左右,屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中,或沒有登記。

那麼該如何分辨公設比有多少呢?信義房屋企研室經理蘇啟榮建議,若買的是中古屋,因為親眼可見,只要目測室內坪數大小,和看清楚房屋權狀上登記的公設坪數,即可看出公設比,較不會吃虧。

買屋公設灌水 花冤枉錢【聯合報╱記者李光儀/台北報導】
   
2009.09.04 06:18 am
房子的公設比率應該多少才合理?公設應該和主建物一樣計價嗎?

民眾買房子遭建商「坪數灌水」的事時有所聞,監委程仁宏、劉玉山昨天提案通過糾正內政部,認定內政部長期漠視相關營建法規的修訂,使得民眾的權益受損。

監委以一份大安區的建物登記謄本舉例:這間房子登記總面積將近七十九坪,但主建物只有四十二坪,陽台超過六坪、雨遮將近五坪,公設約有二十六坪,坪數居然超過主建物的一半。

大安區平均每坪房價約五十萬元,「民眾每天抬頭往窗外看,就看到賓士車停在雨遮和陽台上」。

程仁宏指出,會發生這種情況,是內政部放任建築法規不斷放寬限制,讓不計入容積項目的附屬建物如陽台、雨遮等可以測量登記,增加「灌水」空間。

另一個「灌更大」的是公設比計算方式。監委指出,不少建商打「低公設」廣告,但因為目前「公設」計算方式根本沒有法制化,有的建商以主建物作為分母,有的以主建物加附屬建物當分母,標準不一,計算結果當然和實際差很大。

計算方式不同,消費者無從得知公設分配是否妥當;最常發生的糾紛,就是民眾沒有買車位,但車道面積也計入自己的公設分攤部分;「花了冤枉錢,都不自知」。

監委說,這種不合理的情況只出現在台灣,如大陸、日本等地,只有主建物才能做為房屋交易標的,消費者很清楚買到的實際使用面積。劉玉山形容,現在消費者和建商是「資訊不對稱」、「誤差不找補」、「國際不接軌」和「登記沒有法制化」;公設「虛坪比」已經從民國七十一年的一成左右,暴增到現在的五成。

1億買帝寶 公設3千萬【聯合報╱記者許佳佳/台北報導】
   
2009.09.04 03:47 am
知名豪宅帝寶公設比接近百分之卅,住戶光是買公共設施可能就花三千萬元,可讓一般民眾買到三、四間房子了。
本報資料照片/記者曾吉松攝影

房地產總價高,「差一點點」就可能有上百萬元的差價。以帝寶豪宅為例,每戶總價都在一億元以上,但帝寶住戶光是買公共設施可能就要三千萬元,可讓一般民眾買到三、四間房子了。

房仲業者統計,近十年來的電梯大樓平均公設比都在三成,例如帝寶公設比百分之二十九;部分信義區的豪宅案,標榜「一層一戶」的私密性,公設比甚至高達四成以上。

近來最夯的捷運共構住宅,也常發生公設比不完備或過高的爭議。房仲業者說,建商在預售宣傳時強調的游泳池、空中花園、SPA等,交屋時往往與消費者在廣告上的認知有落差,而被住戶告上法院。

房仲業者另舉例,捷運景安站旁的小套房建案,部分戶別的公設比高達百分之三十九,換算起來,十坪的小套房實際住起來只有六坪。

知名上市建商表示,這幾年建築業因土地與原物料等成本上揚,部分業者只好在細節上與消費者爭利。

房產業者表示,台灣的公設比算法近幾年愈弄愈複雜,對消費者絕非福音,建議政府也許可仿效中國大陸,另增加一種「得房率」的算法,明白地告知投資人,可供住戶實際支配的面積,與每個單元建築面積(含公用部分)的比例。【2009/09/04 聯合報】

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