砂之椅子

公設 吃掉多少購屋款？【經濟日報╱文／梁任瑋】

買房子是許多人一生中最大筆的投資，近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」，社區規劃門廳、游泳池、健身房、圖書館、SPA等媲美五星級飯店的設施，營造買方對未來生活的美好憧憬，不過想要擁有五星級的享受，付出的代價也不小，這些擁有五星級設備的建案，公設比都超過30%，甚至高達40%，也就是說，購屋付出的款項有幾乎三分之一是付給公設，而這些公共設施屋主往往只有周末假日才有時間享用，因此「低公設比」成為許多精打細算的消費者購屋主要考量。

五星級設施 占房價1/3

以台北市目前總價1,600萬元、27.68坪的花園大廈為例，主建物加陽台僅有17坪，實際可使用坪數僅有61%，如此一來，房價就由每坪57.8萬元，暴增到每坪94.1萬元，買方等於多付出570幾萬元買了10坪非實用的公設。

根據住展雜誌統計，大台北地區公設比低於30%的銷售中建案，台北縣比台北市多，台北縣主要分布在汐止、樹林、三峽、林口、三重、蘆洲、八里、淡水等區域，黃增福分析，因為這些地區的建商可能是在民國70幾年左右取得建照，直到近幾年才推案，因此適用的容積管制較寬鬆，公設比因此較低。

永慶不動產蘆洲民族加盟店店長陳長亨表示，蘆洲三重的新建案，除了三重重陽重劃區和蘆洲南港仔重劃區公設比超過30%，其他的公設比大多在26~28%之間。

預售屋 實用坪數打七折

永慶房仲集團研展部協理黃增福表示，「五星級公設」的銷售訴求，等於是給購屋者一個夢，不過這幾年房價越來越高，民眾開始思考公設的真正使用價值。舉例來說，在台北市中心花1,000萬買房子，權狀上坪數有20坪，不過扣掉公設之後，室內實際使用坪數只有10~12坪左右，等於花1,000萬買了一間套房，每個月的公設維護費用，又是另一筆費用，當然會讓許多人覺得不划算。

隨著台灣建築法規愈趨嚴格，2000年後所推出的預售案公設比即從20%開始起跳，2007年起動輒30%的公設比幾乎已成「常態」，也就是說，與30、 40年老公寓「零公設比」的「實坪」相比，現在買預售屋等於實用坪數必須打個七折，加上預售屋單價大多比新成屋高出5%至10%，「買預售屋」確實需要極大的勇氣。

精打細算 選公寓舊大樓

一般來說，樓層愈高，公設比也愈高；而電梯大樓小套房的公設比通常會更高，基本上從30%起跳，甚至達40%，買10坪套房，如果公設比高過30%，實際可使用面積只有6、7坪左右，所以買套房時斤斤計較是必要的。

也有消費者偏好以豐富休閒設施為訴求的新成屋個案，如此一來健身、休閒、運動不假外求，自家樓下就有地方可以活動或伸展筋骨，好處多多，缺點則是價格通常也會比同區其他個案高，每坪單價約貴一成。

因此有不少購屋族，不在意屋齡又想把錢花在刀口上，轉而選擇公寓或屋齡較舊的大樓產品，堪稱不景氣年代的精算購屋學。

新聞辭典／公設比

信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，公共設施係指區分所有建物之全部或部分所有共用之建物面積。包含騎樓、梯廳、樓梯間、電梯間、排煙設備、配電室、屋頂突出物、水箱、空調室、共用廊道、共用露台、警衛室 （或管理站）、社區室內活動設施、管委會辦公室、社區集會場所等。

大公、小公怎麼分？【經濟日報╱梁任瑋】2009/08/22

公設可分為「大公」及「小公」，但這兩部分並沒有相當明確的區分，一般來說，「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施，包括樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備、空調機房或其他被計入建物面積範圍內屬公眾使用之附屬建築物等。

「小公」則指當樓層或特定樓層單位的住戶所分攤的公共設施，如電梯間、走道、門廳等。部分建商為增加售屋面積，會將「小公」登記於主建物內，故須事先查明以免發生糾紛。

至於設施面積是否被計入建物面積之中，簡單判定原則為視該設施是否具備「永久且固定之頂蓋」，若有，多半會被計入建物面積之中，但仍須以建物權狀或謄本之記載為準。

另外，室內面積範圍才會計入公共設施面積內，非屬室內之公共設施，如部分社區會提供的室外休憩設施，只要沒有建號，或是非記載於建物謄本的標示部或共同使用附表之中的部分，就不會被計算在建物面積範圍內，自然也不會被計算在公設面積之中。

至於中古公寓，並非真正的「零公設」，一般五樓的公寓房子，包括大、小公設比約5~12％左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中，或沒有登記。

那麼該如何分辨公設比有多少呢？信義房屋企研室經理蘇啟榮建議，若買的是中古屋，因為親眼可見，只要目測室內坪數大小，和看清楚房屋權狀上登記的公設坪數，即可看出公設比，較不會吃虧。

買屋公設灌水 花冤枉錢【聯合報╱記者李光儀／台北報導】
   
2009.09.04 06:18 am
房子的公設比率應該多少才合理？公設應該和主建物一樣計價嗎？

民眾買房子遭建商「坪數灌水」的事時有所聞，監委程仁宏、劉玉山昨天提案通過糾正內政部，認定內政部長期漠視相關營建法規的修訂，使得民眾的權益受損。

監委以一份大安區的建物登記謄本舉例：這間房子登記總面積將近七十九坪，但主建物只有四十二坪，陽台超過六坪、雨遮將近五坪，公設約有二十六坪，坪數居然超過主建物的一半。

大安區平均每坪房價約五十萬元，「民眾每天抬頭往窗外看，就看到賓士車停在雨遮和陽台上」。

程仁宏指出，會發生這種情況，是內政部放任建築法規不斷放寬限制，讓不計入容積項目的附屬建物如陽台、雨遮等可以測量登記，增加「灌水」空間。

另一個「灌更大」的是公設比計算方式。監委指出，不少建商打「低公設」廣告，但因為目前「公設」計算方式根本沒有法制化，有的建商以主建物作為分母，有的以主建物加附屬建物當分母，標準不一，計算結果當然和實際差很大。

計算方式不同，消費者無從得知公設分配是否妥當；最常發生的糾紛，就是民眾沒有買車位，但車道面積也計入自己的公設分攤部分；「花了冤枉錢，都不自知」。

監委說，這種不合理的情況只出現在台灣，如大陸、日本等地，只有主建物才能做為房屋交易標的，消費者很清楚買到的實際使用面積。劉玉山形容，現在消費者和建商是「資訊不對稱」、「誤差不找補」、「國際不接軌」和「登記沒有法制化」；公設「虛坪比」已經從民國七十一年的一成左右，暴增到現在的五成。

1億買帝寶 公設3千萬【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】
   
2009.09.04 03:47 am
知名豪宅帝寶公設比接近百分之卅，住戶光是買公共設施可能就花三千萬元，可讓一般民眾買到三、四間房子了。
本報資料照片／記者曾吉松攝影

房地產總價高，「差一點點」就可能有上百萬元的差價。以帝寶豪宅為例，每戶總價都在一億元以上，但帝寶住戶光是買公共設施可能就要三千萬元，可讓一般民眾買到三、四間房子了。

房仲業者統計，近十年來的電梯大樓平均公設比都在三成，例如帝寶公設比百分之二十九；部分信義區的豪宅案，標榜「一層一戶」的私密性，公設比甚至高達四成以上。

近來最夯的捷運共構住宅，也常發生公設比不完備或過高的爭議。房仲業者說，建商在預售宣傳時強調的游泳池、空中花園、ＳＰＡ等，交屋時往往與消費者在廣告上的認知有落差，而被住戶告上法院。

房仲業者另舉例，捷運景安站旁的小套房建案，部分戶別的公設比高達百分之三十九，換算起來，十坪的小套房實際住起來只有六坪。

知名上市建商表示，這幾年建築業因土地與原物料等成本上揚，部分業者只好在細節上與消費者爭利。

房產業者表示，台灣的公設比算法近幾年愈弄愈複雜，對消費者絕非福音，建議政府也許可仿效中國大陸，另增加一種「得房率」的算法，明白地告知投資人，可供住戶實際支配的面積，與每個單元建築面積（含公用部分）的比例。【2009/09/04 聯合報】